Der vorbezeichnete Geschäftsbericht liegt vor. Darin heißt es:
"Niederländische Wirtschaft und Immobilienmarkt
Wirtschaft
Die niederländische Wirtschaft hat sich von der Rezession erholt und ist laut Netherlands Central Bureau for Economic Policy Analysis (CFB) in 2011 um 1, 5 Prozent gewachsen. Eine Entwicklung, die hauptsächlich von zweistellig zunehmenden Importen und Exporten getrieben ist. Derweil bleiben Konsumenten mit ihren Ausgaben zurückhaltend. Insgesamt werden die Perspektiven der Welthandelsnation von den wirtschaftlichen Entwicklungen der Eurozone stark beeinflusst. Im Zuge dessen rechnen Experten sogar mit einem negativen Wachstum der niederländischen Wirtschaft für 2012. Die harmonisierte Arbeitslosenquote lag 2011 bei 4, 5 Prozent. CFB rechnet für 2012 mit einem Anstieg auf 5, 2 Prozent.
Büroimmobilienmarkt
Nach wie vor stellt sich der niederländische Büroimmobilienmarkt als klarer Mieter- bzw. Käufermarkt dar. Die Gründe hierfür resultieren aus einem großen Flächenüberangebot kombiniert mit einem allgemeinen Trend zum Büroflächenabbau zahlreicher Unternehmen. Gründe hierfür sind unter anderem die noch steigende Arbeitslosigkeit sowie die sogenannte neue Arbeitswelt ("Het Nieuwe Werken"). Diese hat sich mittlerweile in den Niederlanden etabliert und ist als kluger, effizienter Arbeitsstil allgemein akzeptiert. Effizientere und modernere Arbeitspaltzgestaltung sowie die Förderung und der Ausbau von Home - office - Arbeitsplätzen sind charakteristisch für diese Entwicklung. In der Folge sind Wünsche nach Flächenexpansion kaum zu finden.
Allgemein ist zu beobachten, dass sich die einzelnen Büroimmobilienmärkte zunehmend auseinander entwickeln. Während an Top - Standorten in den Zentren großer Städte nach wie vor Nachfragepotenzial vorhanden ist, kehrt sich das Marktbild in kleineren Städten und Randlagen komplett um.
Die durchschnittliche Leerstandsquote in den Niederlanden liegt bei rund 14, 1 Prozent. Vor allem Gebäude, die nicht mehr den modernen Standards entsprechen, sowie Objekte in Randlagen sind von hohen Leerstandsraten betroffen. Verstärkt wird diese Entwicklung durch die erhöhten Ansprüche der Nutzer an Gebäudeeffizienz und nachhaltige Bauweise - Stichwort "Greenbuilding". Es ist zu erwarten, dass ältere Gebäude bzw. Randlagen mit weiterhin wachsenden Leerständen zu kämpfen haben werden, da bei Standortwechseln vornehmlich ältere, nicht mehr dem Standard entsprechende Flächen sowie die Peripherie verlassen werden. Diese Flächen können am Markt nur bestehen, wenn Mietinteressenten hohe Mietincentives, z.B. in Form von mietfreien Zeiten und Umbaukostenzuschüssen, gewährt werden.
Zwar blieb das Mietpreisniveau an einigen Standorten stabil und wurde z.B. in der City von Amsterdam sogar gesteigert, insgesamt sank jedoch das durchschnittliche Mietzinsniveau 2011 gegenüber 2010 von 144 Euro pro Quiadratmeter auf 141 Euro pro Quadratmeter. Zieht man in Betracht, dass einige attraktive Standorte hinsichtlich der Nachfrage und des Mietniveaus zulegen konnten, legt das nahe, dass weniger nachgefragte Standorte und Gebäude weitaus deutlichere Abstriche zu verzeichnen haben.
Rund 7, 56 Millionen Quadratmeter Bürofläche wurden Ende 2011 am niederländischen Markt zur Vermietung angeboten. Davon stehen rund 6, 8 Millionen Quadratmeter tatsächlich leer. Im Vergleich zu 2010 entspricht dies einem Anstieg von 0, 2 Prozent auf insgesamt 14, 1 Prozent.
Während zu Jahresbeginn 2011, basierend auf den positiven Entwicklungen Ende 2010, weiterhin von einem positiven Wachstum ausgegangen wurde, blieben die Ergebnisse zum Jahresende deutlich hinter den Erwartungen zurück. Lag das Investitiionsvolumen von Büroimmobilien 2010 noch bei rund 2 Mrd. Euro, fiel es 2011 auf rund 1, 3 Mrd. Euro. Einer der niedrigsten Stände seit 1998.
Immobilienmanagement
Bürogebäude Utrecht
Mieter: Stichting Bureau Jeugdzorg Utrecht; Mietffläche: 4.550 Quasearmeter (Gesamtfläche: 4.550); Nutzung: Büro; Laufzeit des Mietvertrages: 31.12.14
Im Berichtsjahr 2011 haben sich keine Veränderungen in Bezug auf die Vermietung der Fondsimmobilie ergeben. Neben den gewöhnlichen Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen, die im Rahmen der Bewirtschaftung des Gebäudes im Jahr 2011 durchgeführt wurden, sind Kosten für Brandschutzmaßnahmen, Reparatur der Fassade aufgrund von Leckage, Entfernung von Asbest sowie Reparatur der Außentreppe angefallen. Über die Höhe der Kosten werden Sie mit dem Jahresabschluss informiert.
Bürogebäude Almelo
Mieter: Eshuis Accountants Belasting - adviseurs B.V.; Mietfläche: 2.138 Quadratmeter (Gesamtfläche: 2.138); Nutzung: Büro; Laufzeit des Mietvertrages: 31.08.20
Im Berichtsjahr 2011 haben sich keine Veränderungen in Bezug auf die Vermietung der Fondsimmobilie ergeben. Neben den gewöhnlichen Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen, die im Rahmen der Bewirtschaftung des Gebäudes im Jahr 2011 durchgeführt wurden, sind keine weiteren Kosten angefallen. Über die Höhe der Kosten werden Sie mit dem Jahresabschluss informert.
Bürogebäude Rotterdam
Vermietungsstand zum 31.12.11
Mieter: Group 4 Securicor Beveiliging B. V.; Mietfläche: 1.159 Quadratmeter; Nutzung: Büro; Laufzeit des Mietvertrages: 30.04 15
Mieter: Group 4 Securicor Beveiliging B. V.; Mietfläche: 609 Quadratmeter; Nutzung: Büro; Laufzeit des Mietvertrages: 30.11.12
Mieter: KPN Retail B. V.; Nutzung: Büro+Lager; Laufzeit des Mietvertrages: 30.04.13
Mieter: The Innovation Company; Nutzung: Büro; Laufzeit des Mietvertrages: 31.12.14
Leerstandsfläche: 609 Quadratmeter
Gesamtfläche: 3.559 Quadratmeter
Veränderungen im Mietvertragsportfolio 2011
Mietvertragsverlängerung:
Mieter: KPN Retail B.V.; Mietfläche: 727 Quadratmeter + 21 Parkplätze; Laufzeit des Mietvertrages: 30.04.11 - 30.04.13
Die Dachfläche ist an KPN Mobile The Netherlands B. V. und T - Mobile Netherlands B. V. zur Installation jeweils einer Mobilfunkantenne vermietet.
Neben den gewöhnlichen Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen, die im Rahmen der Bewirtschaftung des Gebäudes im Jahr 2011 durchgeführt wurden, sind Kosten für die Instandhaltung der Lüftungsanlage angefallen.
Durch die Leerstände in der Fondsimmobilie sind im Berichtsjahr 2011 nicht umlagefähige Servicekosten entstanden. Über die Höhe der Kosten werden Sie mit dem Jahresabschluss informiert.
Bürogebäude Woerden
Vermietungsstand zum 31.12.11
Mieter: Alec Burlington International B. V.; Mietfläche: 1.080 Quadratmeter; Nutzung: Büro + Lager; Laufzeit des Mietvertrages: 31.05.13
Mieter: Alec Burlington International B. V.; Mietfläche: 815 Quadratmeter; Nutzung: Büro; Laufzeit des Mietvertrages: 31.05.13
Mieter: Zorg in Nederland B. V.; Mietfläche: 743 Quadratmeter; Nutzung: Büro + Lager; Laufzeit des Mietvertrages: 30.06.15
Mieter: The Sourcing Company; Mietfläche: 274 Quadratmeter; Nutzung: Büro; Laufzeit des Mietvertrages: 28.02.14
Leerstandsfläche: 3.626 Quadratmeter
Gesamtfläche: 7.557 Quadratmeter
Veränderungen im Mietvertragsportfolio 2011
Mieter: The Sourcing Company; Mietfläche: 274 Quadratmeter + 10 Parkplätze; Laufzeit des Mietvertrages: 31.03.11 - 28.02.14; Mietincentives: 8 Monate mietfrei, je ein Monat pro Quartal + 2.500 Euro Umbaukostenzuschuss
Mieter: National Instruments Netherlands B. V.; Mietfläche: 321 Quadratmeter; Laufzeit des Mietvertrages: 01.12.11 - 31.05.15
Neben den gewöhnlichen Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen, die im Rahmen der Bewirtschaftung des Gebäudes im Jahr 2011 durchgeführt wurden, sind Kosten für die Erneuerung des Eingangsbereichs, Umbaukosten für den Mieter Sourcing Company, Reparatur von Abwasserproblemen, Ersetzen der Pumpe sowie der Reparatur der Namenssäulen im Innen- und Außenbereich angefallen.
Durch den Leerstand in der Fondsimmobilie sind 2011 nicht umlagefähige Servicekosten entstanden. Über die Höhe der Kosten werden Sie mit dem Jahresabschluss informiert.
Finanzierung
Die Fondsgesellschaft hat im Jahr 2000 ein Hypothekendarlehen in Höhe von 16.816.000, 00 EUR aufgenommen. Anfang 2010 konnte mit der finanzierenden Bank, der Deutschen Pfandbriefbank AG (PBB), eine Verlängerung des Hypothekendarlehens bis zum 31.12.12 vereinbart werden.
Im Geschäftsjahr 2011 konnten die Zins- und Tilgungsleistungen planmäßig gezaahlt werden.
Die Zins- und Tilgungsleistungen für das vierte Quartal 2011 sind am 16.01.12 erfolgt.
Die Zinsbelastung für die EUR - Tranche wurde für den Zeitraum vom 17.01.11 bis 31.12.12 mit einem Zinssicherungsgeschäft, einem sogenannten Zinsswap, gesichert. Der gesicherte Zinssatz beträgt 4, 07 % p. a.
Die Zinsbelastung für die CHF - Tranche wurde ebenfalls für den Zeitraum vom 17.01.11 bis zum 31.12.12 mit einem Zinssicherungsgeschäft gesichert. Der gesicherte Zinssatz beträgt 3, 38 % p. a.
Für die Verlängerung des Hypothekendarlehens bis zum 31.12.12 hat die PBB unter anderem die Einhaltung von Finanzkennzahlen (Zinsdeckungsgrad und Kapitaldienstfähigkeit) ab dem 01.07.10 gefordert (vgl. Beschlussvorlage vom 22.02.10). Eine Nichterfüllung der vertraglich vereinbarten Finanzkennzahlen wurde von der PBB für das Jahr 2011 nicht angezeigt. Die Verpflichtung zur Einhaltung der Finanzkennzahlen wurde von der PBB bis Ende 2012 ausgesetzt.
Ausblick 2012 / 2013
Der Büroimmobilienmarkt in den Niederlanden stellt die Fongsgeschäftsführung je nach Lage der Fondsimmobilien auch weiterhin vor große Herausforderungen. Während Top - Lagen in den großen Städten wieder nachgefragt werden, kehrt sich das Bild in Randlagen sowie in mittleren und kleinen Städten ins Gegenteil um. Wurden in den Boomjahren auch B- und C - Lagen gesucht und nachgefragt, haben diese Standorte unter den Folgen der Krise heute am meisten zu leiden. Am stärksten betroffen sind ältere Gebäude, welche den Mieteransprüchen in Bezug auf moderne Raumaufteilung sowie Energieeffizienz nicht mehr gerecht werden. Selbst mit großen Zugeständnissen der Vermieter in Bezug auf die Gewährung mietfreier Zeiten und Kostenübernahmen von individuellen Umbauten können potenzielle Mietinteressenten häufig nicht von diesen Flächen überzeugt werden. Die Folge sind verlassene Stadtteile, ehemals boomende Büroviertel, mit geringen Chancen auf kurzfristige Wiederbelebung.
Eine Marktlage, die die Fondsgeschäftsführung sowohl bei Vermietungs- als auch bei Verkaufsaktivitäten vor große Herausforderungen stellt.
Ein Beispiel für die beschriebene Marktsituation ist die Fondsimmobilie in Woerden. Vor der Wirtschaftskrise war Woerden ein aufstrebender Standort und profitierte als Ausweichstandort vom Wachstum der Stadt Utrecht. Entsprechend litt der Standort unter den Folgen der Krise. Insgesamt verzeichnete Woerden im dritten Quartal 2011 einen Leerstand von 18, 9 % (lt. DTZ Zadelhoff). Hinzu kommt, dass seit Mitte 2011 keine Neuvermietungen in Woerden stattfanden, der Leerstand aber weiter wuchs. Alle leerstehenden Flächen stehen in direkter Konkurrenz zur Fondsimmobilie.
Die aktuell schwierige Marktsituation wird auch dadurch verdeutlicht, dass ein Mietinteressent - trotz des Angebots über Mietanreize von insgesamt 1, 9 Mio. EUR - die Anmietung von 3.511 Quadratmeter Mietfläche in der Fondsimmobilie in Woerden abgelehnt hat.
In der Fondsimmobilie in Rotterdam wurde ein neuer Mietvertraag mit G4S Security Services B. V. über 1.768 Quadratmeter abgeschlossen. Der Vertrag wurde bei den Gesellschaftern im Rahmen der Beschlussfassung vom 23.02.12 zur Abstimmung gestellt und mit großer Mehrheit angenommen.
Für die Fondsimmobilie in Woerden ist im Jahr 2012 die Erneuerung des Brandschutzes geplant. Diese wurde mit insgesamt rund 55.000 EUR angesetzt. Darüber hinaus werden in der Fondsimmobilie in Rotterdam rund 22.000 EUR für die Reparatur des Fahrstuhls und rund 33.000 EUR für die Fassadenreinigung anfallen. Aktuell prognostiziert die Fondsgeschäftsführung die durch die Leerstände in den Fondsimmobilien in Woerden und Rotterdam für 2012 anfallenden, nicht umlagefähigen Nebenkosten auf rund 168.000 EUR.
Die Fondsgeschäftsführung wurde mit großer Mehrheit der Gesellschafterversammlung durch einen Vorratsbeschluss ermächtigt, die Fondsimmobilien freihändig zu verkaufen.
Das Kaufangebot eines niederländischen Immobilienunternehmens für die Fondsimmobilie in Almelo wurde im Zuge der Vorratsbeschlussfassung ebenfalls mit großer Mehrheit von den Gesellschaftern angenommen. Der vereinbarte Kaufpreis liegt bei 2.300.000, 00 EUR: Die Due Diligence gab dem Käufer bislang keinen Anlass zur Nachverhandlung des Kaufpreises. Die Fondsimmobilie wird voraussichtlich am 31.07.12 übertragen.
Die Gesellschafter wurden zu einer freiwilligen Wiederanlage ihrer bereits erhaltenen Ausschüttungen aufgefordert. Die finanzierende Bank (Deutsche Pfandbriefbank AG, PBB) hat im Gegenzug angeboten, die Anleger zur Tilgung der Darlehensverpflichtungen der Fondsgesellschaft aus der bestehenden Haftung gemäß § 172 Abs. 4 HGB nicht in Anspruch zu nehmen, sofern sie bis zum 31.10.12 mindestens 70 Prozent ihrer Wiedereinlage verpflichtungen aus § 172 Abs. 4 HGB freiwillig nachkommen und diese auf ein an die Bank verpfändetes Konto einzahlen. Die erforderliche Einzahlungsquote zur Haftungsfreistellung erhöht sich auf 80 Prozent bei einer Einzahlung bis zum 31.12.12. Nach diesem Einzahlungsdatum bietet die Bank keine Haftungsfreistellung für die (Treugeber-) Kommanditisten mehr an. Die Forderungen sonstiger Gläubiger sind von diesem Angebot ausgenommen. Die Entscheidung über eine Wiedereinlage der erhaltenen Ausschüttungen trifft jeder Anleger individuell.
Die Treuhänderin wird die Anleger im September an die Einzahlungstermine erinnern.
Zur Überprüfung der in der Handelsbilanz ausgewiesenen Immobilienbuchwerte werden wir auch für die Jahre 2012 und 2013 eine Neubewertung der einzelnen Liegenschaften nach einem Discounted - Cash - Flow - Verfahren (DCF) vornehmen. Eine Vorhersage der künftigen Entwicklung der Fondsimmobilien ist im derzeitigen Marktumfeld kaum möglich.
Nach den Darlehensverträgen mit der finanzierenden Bank dürfen bis zum 31.12.12 keine Ausschüttungen an die Gesellschafter vorgenommen werden.
Ziel der Fondageschäftsführung ist es, den Vermietungsstand zu optimieren und ein bestmögliches Verkaufsergebnis zu erzielen.
Die Treuhänderin wird Sie über die weitere wirtschaftliche Entwicklung der Fondsgesellschaft informieren."
Ein Discounted - Cash - Flow - Verfahren soll den verlässlichen Markt- oder Verkehrswert der Immobilien bestimmen. Für Immobilien in Deutschland sieht § 192 BauGB selbstständige, unabhängige Gutachterausschüsse vor. Wie eine verlässliche Wertermittlung in den Niederlanden ermittelt werden soll, ist dem Geschäftsbericht nicht zu entnehmen.
