Bei der vorbezeichneten Gesellschaft handelt es sich um einen geschlossenen Immobilienfonds mit vier Bürogebäuden:
Utrecht Baujahr 1970 - Hauptmieter Stichting Bureau Jeugdzorg
Almelo Baujahr 1990 - Hauptmieter Eshuis Accountants en Belastingadviseurs
Rotterdam / Barendrecht Baujahr 1968 Hauptmieter Group 4 Securicor Beveiling B.V. und
Worden Baujahr 2000 Hauptmieter Alec Burlington International B.V.
Jahresrückblick 2010
Im Jahresrückblick heißt es:
"Nachfolgend ... ein Überblick über die Entwicklung der Wirtschaft und des Büroimmobilienmarktes in den Niederlanden, der Vermietung und Verwaltung der Fondsimmobilien, der Finanzierung sowie der Ertrags- und Liquiditätslage des Fonds. Zudem wird über Ausschüttungen und Steuern im Geschäftsjahr 2010 informiert. ..."
Bericht der Geschäftsführung
In dem Bericht heißt es:
"Im Zuge der weltweiten Wirtschaftskrise sank das niederländische Bruttoinlandsprodukt (BIP) 2009 um ... 3, 9 %. 2010 konnte sich die Wirtschaft der Niederlande bereits wieder erholen. So legte das BIP wieder um 1, 7 % zu. Eine Entwicklung, die vom Außenhandel getragen wurde. Demgegenüber blieben die Zuwächse im lokalen Konsum verhalten. Die harmonisierte Arbeitslosenquote, die bis Anfang 2009 knapp unter 4 % gefallen war, stieg 2010 landesweit auf 4, 5 % an. Trotzdem ist sie im europäischen Vergleich noch eine der niedrigsten. Die Inflationsrate lag 2010 bei 0, 9 %
Der Büroimmobilienmarkt konnte nicht wesentlich von den positiven Wirtschaftstendenzen in den Niederlanden profitieren. Ein Grund hierfür ist, dass der Immobilienmarkt den allgemeinen Wirtschaftsentwicklungen traditionell mit einer Zeitverzögerung folgt. In der aktuellen Situation ist auch ein Grund darin zu suchen, dass der Aufschwung fast ausschließlich vom Export angetrieben wurde. Die Ausfuhren sind im Zeitraum Januar bis Juli 2010 nach Angaben des Wirtschaftsinstitutes German Trade & Invest um nominal 18 % gegenüber dem Vorjahr angestiegen. Demgegenüber stand eine eher verhaltene Entwicklung am Binnenmarkt. Eine signifikante Zunahme der Büroarbeitsplätze konnte daher noch nicht verzeichnet werden.
Die Zahl der am Markt angebotenen Büroflächen ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Ende 2010 lag das Angebot mit etwa 7, 2 Mio. Quadratmetern rund 6 % über dem Vorjahresangebot. Von den angebotenen Büroflächen standen ca. 6, 3 Mio. Quadratmeter tatsächlich leer. Bezogen auf die gesamten rund 40 Mio. Quadratmeter Büroflächen entspricht dies einer Leerstandsquote von 13, 9 %. Vor allem an den B- und C - Standorten in peripheren Lagen sinkt die Nachfrage nach Büroflächen. Am ehesten können vor allem neue Flächen Nachfrage generieren, welche modernen Ansprüchen hinsichtlich flexibler Nutzung, Energieeffizienz sowie attraktiver Innenstadtlage entsprechen.
Die beschriebene Entwicklung spiegelt sich auch in der Entwicklung der Mieten wider. So sank das durchschnittliche Mietzinsniveau Ende 2010 gegenüber dem Vorjahr um 1, 7 % auf 144 EUR / Quadratmeter. Da einem Überangebot an Büroflächen nur wenige Mietinteressenten gegenüberstehen, werden die Mieter von Anbietern umworben. Daher hat sich die Gewährung von Mietanreizen - sogenannte Mietincentives - in Form von mietfreien Zeiten inzwischen als gängige Praxis etabliert. Dazu zählen auch Umbau- oder Einrichtungskostenzuschüsse, welche Teil der Mietvertragsverhandlungen zwischen Vermietern und Mietern sind. Eine finanzielle Größe, welche die Einnahmesituation der Eigentümer von Bestandsimmobilien zum Teil erheblich belastet. ...
Das Investitionsvoöu,en bei niederländischen Gewerbeimmobilien war 2010 geprägt von einigen Großabschlüssen und lag bei rund 5, 8 Mrd. EUR (Vorjahr 3, 1 Mrd. EUR). Davon entfielen rund 30 % auf Büroimmobilien. Dabei handelte es sich fast ausschließlich um Flächen in 1 A - Lagen mit bonitätsstarken Mietern und einer durchschnittlichen Mietvertragslaufzeit über fünf Jahre. Objekte, die diese Investitionsparameter nicht aufweisen konnten, wurden nicht nachgefragt. Ein Umstand, der die Vermittlung von älteren Bestandsimmobilien deutlich erschwert.
Im Bürogebäude Utrecht haben sich im Berichtsjahr 2010 in Bezug auf die Vermietung ... keine Veränderungen ergeben. Neben den gewöhnlichen Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen, die im Rahmen der Bewirtschaftung des Gebäudes im Jahr 2010 durchgeführt wurden, sind Kosten für die Erneuerung der Abwasserleitung und des Verteilers für die Fernwärme angefallen.
Im Bürogebäude Almelo hat der Hauptmieter Enhuis Accountants en Belastingadviseurs B.V. seinen laufenden Mietvertrag bereits vorzeitig bis zum 31.08.20 verlängert. Die Gesellschafter haben der Verlängerung des Mietvertrages auf Basis der Beschlussvorlage vom 14.10.10 mehrheitlich zugestimmt. Als Mietincentive erhält der Mieter einen Zuschuss zur Installation einer Klimaanlage in Höhe von rund 212.000 EUR. Neben den gewöhnlichen Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen, die im Rahmen der Bewirtschaftung des Gebäudes im Jahr 2010 durchgeführt wurden, sind Kosten für vorbereitende Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Einbau der Klimaanlage angefallen. Die im Geschäfzsjahr 2010 für die Installation der Klimaanlage angefallenen Kosten in Höhe von 185.389, 00 EUR wurden als nachträgliche Anschaffungskosten aktiviert.
Im Bürogebäude Rotterdam / Barendrecht ist die Dachfläche an KPN Mobile The Netherlands B.V. und T - Mobile Netherlands B.V. zur Installation jeweils einer Mobilfunkantenne vermietet. Nach der Kündigung des Mieters Group 4 Securicor Beveiliging B.V. zum 30.04.10 haben die Gesellschafter dem neuen Mietvertrag über eine reduzierte Fläche von 1.159 Quadratmetern auf Basis der Beschlussvorlage vom 22.02.10 mehrheitlöich zugestimmt. Neben den gewöhnlichen Instandhaltungs- und reparaturmaßnahmen, die im rahmen der Bewirtschaftung des Gebäudes im Jahr 2010 durchgeführt wurden, sind Kosten für Malerarbeiten im Eingangsbereich und die Erneuerung der Abzugsventilatoren angefallen. Durch den Leerstand in der Fondsimmobilie sind 2010 nicht umlagefähige Servicekosten in Höhe von rund 20.000 EUR entstanden.
Im Bürogebäude Woerden konnten nach der Kündigung des Einzelmieters Simac Techniek N.V. (Simac) die mit Alec Burlinfgton International B.V. und National Instruments Netherlands B.V. bestehenden Untermietverträge in Direktmietverträge umgewandelt werden. Zur Verbesserung der Vermietungs- und Vermarktungsmöglichkeiten ist eine Umstrukturierung des Gebäudes auf kleinteilige Mietfläche erforderlich.Neben den gewöhnlichen Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen, die im Rahmen der Bewirtschaftung des Gebäudes im Jahr 2010 durchgeführt wurden, sind Kosten für die Erneuerung des Zugangskontrollsystems angefallen. Durch den Leerstand in der Fondsimmobilie sind 2010 nicht umlagefähige Servicekosten in Höhe von rund 62.000 EUR entstanden.
Die Fondsgesellschaft hat im Jahr 2010 ein Hypothekendarlehen in Höhe von 16.816.000,00 EUR aufgenommen. Anfang 2010 konnte mit der finanzierenden Bank, der Deutschen Pfandbriefbank AG (PBB), eine Verlängerung des Hypothekendarlehens bis zum 31.1212 vereinbart werden.
Im Geschäftsjahr 2010 konnten die Zins- und Tlgungsleistungen planmäßig gezahlt werden. Ab dem zweiten Quartal 2010 wurden die Zinszahlungs- und Tilgungstermine mit Zustimmung der finanzierenden Bank auf den 14. des auf das Ende eines Quartals folgenden Monats verschoben. Die Zins- und Tlgungsleistungen für das vierte Quartal 2010 sind am 14.01.11 erfolgt.
Vom 01.01.10 bis 31.03.10 erfolgte die Verzinsung der Euro - Tranche auf Basis des 3 - Monats - EURIBOR zuzüglich einer Marge von 2 %. Vom 01.04.10 bis 16.01.11 wurde die Euro - Tranche auf Basis des 9 - Monats - EURIBOR zuzüglich einer Marge von 2 % verzinst. Die Zinsbelastung wurde für den Zeitraum vom 17.01.11 bis 31.12.12 mit einem ZInssicherungsgeschäft, einem sogenannten Zinsswap, gesichert. Der gesicherte Zinssatz beträgt 4, 07 % p.a.
Die CHF - Tranche wurde vom 01.01.10 bis 31.03.10 auf Basis des 3 - Monats - LIBOR zuzüglich einer Marge von 3 % verzinst. Vom 01.04.10 bis 16.01.11 erfolgte die Verzinsung auf Basis des 9 - Monats - LIBOR zuzüglich einer Marge von 2 %. Die Zinsbelastung wurde ebenfalls für den Zeitraum vom 17.01.11 bis zum 31.12.12 mit einem Zinssicherungsgeschäfts gesichert. Der gesicherte Zinssatz beträgt hier 3, 8 % p.a.
Für die Verlängerung des Hypothekendarlehens bis zum 31.12.12 hat die PBB unter anderem die Einhaltung von Finanzkennzahlen ab dem 01.07.10 gefordert. Eine Nichterfüllung der vertraglich vereinbarten Finanzkennzahlen wurde von der PBB für das Jahr 2010 nicht angezeigt.
Auch 2011 konnte der Markt für Büroimmobilien keine nennenswerte Erholung verzeichnen. Der Mitte 2010 durch die Regierung verhängte Baustopp für Neuentwicklungen hat noch keinen nennenswerten Einfluss auf den Markt, da immer noch Neuflächen auf den Markt kommen, mit deren Bebauung vor dem verhängten Baustopp begonnen wurde. In Kombination mit den anhaltend hohen Leerständen stellt sich der Markt weiterhin aktuell als sogenannter Mieter- bzw. Käufermarkt dar. Ein großes Angebot steht einer geringen Nachfrage gegenüber. Mietfreie Zeiten und Büroausstattung auf Kosten der Vermieter haben sich inzwischen als Standard etabliert. Bedingt durch das geringe Transaktionsvolumen in B- und C - Lagen bzw. bei älteren Bestandsimmobilien fehlen schlicht die Vergleichswerte, um eine verlässliche Preisindikation für anstehende Verkäufe zu erhalten. Darüber hinaus zeigen die Banken erneut eine stark rückläufige Finanzierungsbereitschaft, was den Kreis der Käufer zusätzlich einschränkt. Eine Marktlage, die die Gesellschaft sowohl bei Vermietungs- als auch Verkaufsaktivitäten vor große Herausforderungen stellt.
Zentrale Ausgabe ist es, durch die Bindung von Bestandsmietern, Erhaltung und Verbesserung der Gebäudequalität sowie durch die Gewinnung neuer Mieter die Objekte für Käufer attraktiv zu gestalten und so den best möglichen Verkaufspreis erzielen zu können. Dabei ist aus Sicht der Fondsgeschäftsführung jedes Gebäude grundsätzlich einzeln zu betrachten und hinsichtlich seiner Zukunftsperspektiven zu bewerten, um daraus eine individuelle Verkaufsstrategie zu entwickeln.
Für die Fondsimmobilie in Woerden ... konnte mit der Firma The Sourcing Company B.V. ein neuer Mietvertrag über drei Jahre und eine Fläche von 274 Quadratmetern inklusive zehn Parkplätze abgeschlossen werden. Der Mietvertrag läuft vom 01.03.11 bis zum 28.02.14. Hierfür wurde eine mietfreie Zeit von acht Monaten gewährt. Darüber hinaus fielen Umbaukosten in Höhe von 2.500 EUR an. Außerdem hat der Mieter National Instruments Netherlands B.V. seine Mietfläche um 321 Quadratmeter erweitert. Der Mietvertrag läuft bis zum 31.05.15.
In der Fondsimmobilie in Rotterdam / Barendrecht wurde der Mietvertrag mit KPN Retail B.V. nicht gekündigt und verlängert sich dadurch automatisch um ein weiteres Jahr bis zum 30.04.13.
Neben den im Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsbetriebes anfallenden Instandhaltungskosten fielen im Geschäftsjahr 2011 rund 311.000 EUR für Brandschutzmaßnahmen in den Fondsimmobilien in Utrecht und Woerden an. In ... Woerden wurde der Eingangsbereich für Gesamtkosten von rund 200.000 EUR erneuert. Durch die Leerstände in den Fondsimmobilien fielen 2011 nicht umlagefähige Servicekosten von rund 168.000 EUR an. Für 2012 sind für Brandschutzmaßnahmen in den Fondsimmobilien in Almelo und Woerden 140.000 EUR eingeplant.
Der Wechselkurs des Schweizer Franken (CHF) zum Euro hat sich gegenüber dem Einstandskurs bei Darlehensaufnahme zum Bilanzstichtag verschlechtert und sich im Verlaufe des Jahres 2011 nochmals deutlich negativ für die Fondsgesellschaft entwickelt. Nach Ankündigung der Schweizerischen Notenbank im September 2011, den CHF - Wechselkurs gegenüber dem Euro bei mindesten 1, 20 zu halten, ist der Wechselkurs nicht mehr unter diesen Wert gefallen. Diese Entwicklung ist für die Fondsgesellschaft unvorteilhaft, da die CHF - Tranche des Hypothekendarlehens zu Bilanzierungszwecken in Euro zu bewerten und auszuweisen und der Kapitaldienst in CHF zu leisten ist. Zudem sind marktbedingt die anzusetzenden Buchwerte der Fondsimmobilien in den letzten Jahren deutlich gesunken.
Zur Überprüfung der in der Handelsbilanz ausgewiesenen Immobilienbuchwerte wird die Gesellschaft auch für das Jahr 2011 eine Neubewertung der einzelnen Liegenschaften nach einem Discounted - Cash - Flow - Verfahren (DCF) vornehmen. Da sich die Bewertungsparameter (Mieterlöse, Leerstand, objektbezogene Kosten usw.) nur geringfügig von 2010 unterscheiden, erwartet die Gesellschaft keine wesentlichen Wertanpassungen der Immobilien. Eine Vorhersage der künftigen Entwicklung der Fondsimmobilien ist im derzeitigen Marktumfeld nicht möglich.
Nach den Darlehensverträgen mit der finanzierenden Bank dürfen bis zum 31.12.12 keine Ausschüttungen an die Gesellschafter vorgenommen werden. Darüber hinaus sehen die Darlehensverträge seit dem 01.07.10 die Einhaltung von Finanzkennzahlen (SC / DSC) vor, welche die Fondsgesellschaft zum Ende 2011 verfehlt hat. Nach Anzeige und Ausbleiben einer Heilung dieser Auflagenverletzung hätte die finanzierende Bank das recht zur Fälligstellung der Darlehen. Aufgrund der anhaltend unsicheren Entwicklung hat die Fondsgeschäftsführung mit der finanzierenden Bank Gespräche zur Vermeidung einer daraus ggf. drohenden Insolvenz aufgenommen. Ziel ist es, ein Konzept zur Fortführung bzw. der Liquidation der Fondsgesellschaft zu erarbeiten. Die Fondsgeschäftsführung wird auf die Gesellschafter zu gegebener Zeit zugehen und konkrete Maßnahmen zur Fortführung oder Liquidation der Gesellschaft erläutern und zur Beschlussfassung vorschlagen.
